必看房屋文件─保障權益的最嚴密防護
買賣房屋就如同購買任何產品一樣，會隨著產品
附上說明書，因此，
在閱讀一本「不動產說明書」時，
到底哪些是買賣房屋時不可遺漏的重要資料呢？
這裡將提到產權、房屋結構、社區管理，
以及簽約時應該要知道9大重要文件，
讓你在買屋賣屋之前，確保自己的權益。
《不可不看 1》登記簿謄本
有許多人誤以為有了土地或建物所有權狀
就是對不動產有所有權 ，
事實上不動產的實際現況，
是要以地政機關所記載的登記簿為憑。
登記簿是地政機關記載土地、
建物權利狀態的法定簿冊，
可分為「土地登記簿」、「建築改良物登記簿」。
登記簿謄本哪裡有？
申請登記簿謄本有兩種方式，
如像在地縣市轄區地政事務處，到相關櫃檯服務處，
索取申請表格填寫後，交由相關服務人員辦理，
同時繳交相關費用即可。
另外也可上網至http:// www.gov.tw/ ，
由內政部地政司所提供的
「申請土地、建物登記簿謄本」表格下載，
依照指示後選擇付費機制後即可完成。
《不可不看 2》地籍圖
要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上
或是公共設施用地上。
地籍圖哪裡有？
中華民國內政部土地測量局地籍資料庫申請
（地址位於台中市南屯區黎明路二段497號4F），
或上網http://www.lsb.gov.tw/，
線上申請地籍圖服務項目，
以及利用服務信箱service@mail.lsb.gov.tw
與專線電話:(04)22522966諮詢。
《不可不看 3》建物平面圖、建物位置圖
通常要查詢建物平面圖與建物位置圖的資料，
就必須在「建物測量成果圖」中獲得相關資料，
屋主可了解實際建物面積大小，
以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積，
同時清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。
建物測量成果圖哪裡有？
向所在縣市轄區地政事務所
臨櫃申請「建物測量成果圖」謄本，
或上網 http:// www.gov.tw/，
選擇由內政部地政司所提供的
「建物測量成果圖謄本」表格下載
提供線上網路申請謄本，
依照指示後選擇付費機制後即可完成。
《不可不看 4》土地及建物管理使用的決議書或會議記錄
目前土地和建物的管理使用，
要注意的是有無分管協議，
像是大樓的管理委員會所召開的
住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。
土地和建物管理使用決議書和會議紀錄哪裡有？
各縣市政府工務局建築管理處，
或查詢各縣市政府所提供的工務局網站，
依照執照號碼、類別與「使照與門牌」、
「使照與地號」等選項查詢相關紀錄。
http://www.dba.tcg.gov.tw/html/main.htm
《不可不看 5》土地使用分區證明
該資料顯示該筆都市土地的合法用途及強度，
若為住宅區、商業區，一般住宅使用沒有問題，
若為工業區則需留意工業住宅的相關問題。
若作為商業使用，除要查使用執照上之建物用途外，
查明該使用分區可以做為該用途使用。
土地使用分區證明哪裡有？
申請核發土地使用分區證明，
可向經濟部水利署台北水源特定區管理局的網站
http://www.wratb.gov.tw/，
線上下載申請核發轄區內土地使用分區證明表格。
《不可不看 6》非海砂屋、非輻射屋檢測證明書
建物本身是否有滲漏水？是否增建？
或是地震後有無龜裂等情況，都必須事先查看。
非海砂屋、非輻射屋檢測證明書哪裡有？
通常可向建商或賣方索取非海砂屋證明，
與要求賣方出示「無輻射污染證明書」或請建商出示
「無輻射污染證明書」的合格鋼筋，
或向地政機關查詢輻射屋檔案，
連線23623306或23623261
向原能會輻射屋資料庫查詢。
在不動產標的現況說明書附件中，
有分細項目說明該屋的情況。
《不可不看 7》買賣斡旋金契約
所謂斡旋金，顧名思義就是買賣雙方之買賣條件
尚有差距（例如價金、付款方式…等），
買方基於承買之意思交付相當之金額。
買賣斡旋金契約哪裡有？
目前絕大多數的買方透過房屋仲介業者購屋，
因此當買方中意某間房屋，欲與屋主進行議價，
買方先付一定之金額作為斡旋差價之用，
並兩方會在仲介業者所提供的書面文件契約上簽署，
而此份文件就是買賣斡旋金契約。
《不可不看 8》不動產買賣合約書
簽立不動產買賣合約書是整件買賣合約的開始，
也是最重要的一件事----
因為買賣雙方彼此所應履行的義務
和得享有的權利都在合約書中有所規範，
所以合約書相關條款之簽立及記載
皆關係買賣雙方之權益甚鉅，應當注意。
應該將每項應繳納的稅額和規費
記載在「說明書」上，
買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分，
避免日後不會有不必要的爭議。
《不可不看 9》貸款約定
因不動產買賣交易金額龐大，
買方一般都會於購屋時向金融機構申辦貸款。
因貸款成數之多寡，
金融機構除了會鑑估不動產標的價值外，
更與借款人本身的債信及清償能力息息相關。
關於不動產買賣合約書中關於貸款之約定，
一般來說會約定由借款人自行指定
或由承辦代書推薦，不過，不論由誰指定，
買方於申貸時所應備齊的文件，
因為這關乎整個契約進行的速度，
買方於貸款時都想取得更優厚的的低利率，
但是仍應以履約順暢為前提，
許多買方因貸款問題而造成履約延遲，
或因承貸資格無法貸得所需款項時，
除了影響合約之履行外，
更可能因此負有違約責任。
參考資料：
1.http://blog.sina.com.tw/yungchien/article.php?pbgid=5642&entryid=4431
2.住展雜誌
連結文章：
如何看房子
2009年9月18日 星期五
施工品質
施工品質好不好，怎麼看呢？
1.坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。
2.附贈的設備、使用建材是否與合約相同。
3.每個插座是否供電正常。
切記管線網路、家電設備、衛浴廚具、照明開關等，
不要被美麗的外表所矇騙， 一定要仔細地檢查，
不要偷懶。例如電燈開關要逐項檢查核對
( 切換開關、雙切開關等與預設的燈座是否一致 ) ，
電線插座、 水龍頭與網路孔均要逐一檢驗，
衛浴馬桶要試用看看， 是否可正確而正常地使用。
4.屋內電燈是否正常或損壞。
5.門鎖是否正常，是否有損毀情形。
6.馬桶、排水管道是否順暢。
7.浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水。
房屋最怕的莫過於漏水與滲水了，一旦房屋出現漏滲水，
不但破壞房屋的裝潢、結構，
甚至最怕修繕不好還牽拖到其他設備與家具。
檢查房屋是否有漏滲水，
需詳加端視頂樓、水塔、水路經過之處，
是否有漏水情形，油漆、壁紙是否變形或脫落，
地板有無不正常的隆起。
8.門窗裝設是否無誤，封密性良好及有無雜音。
9.若為頂樓，屋頂是否會漏水。
10.天花板、牆壁、地板磁磚有無平整、無破損或龜裂
牆壁、地板、天花板若有龜裂部分、
外牆若有磁磚脫落現象，
即為施工品質有瑕疵之可疑處，
嚴重者有可能因為地層下陷、
傾斜或其他原因，情況嚴重者甚至有安全之虞。
11.逃生、消防設備是否齊全且運作正常。
12.要求建商提供無輻射鋼筋之污染、無海砂屋之保證。
參考資料：
1.http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/558.html
2.住展http://www.myhousing.com.tw/buy-guide/buy-guide-a-1-1c-1.aspx
連結文章：
如何看房子
1.坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。
2.附贈的設備、使用建材是否與合約相同。
3.每個插座是否供電正常。
切記管線網路、家電設備、衛浴廚具、照明開關等，
不要被美麗的外表所矇騙， 一定要仔細地檢查，
不要偷懶。例如電燈開關要逐項檢查核對
( 切換開關、雙切開關等與預設的燈座是否一致 ) ，
電線插座、 水龍頭與網路孔均要逐一檢驗，
衛浴馬桶要試用看看， 是否可正確而正常地使用。
4.屋內電燈是否正常或損壞。
5.門鎖是否正常，是否有損毀情形。
6.馬桶、排水管道是否順暢。
7.浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水。
房屋最怕的莫過於漏水與滲水了，一旦房屋出現漏滲水，
不但破壞房屋的裝潢、結構，
甚至最怕修繕不好還牽拖到其他設備與家具。
檢查房屋是否有漏滲水，
需詳加端視頂樓、水塔、水路經過之處，
是否有漏水情形，油漆、壁紙是否變形或脫落，
地板有無不正常的隆起。
8.門窗裝設是否無誤，封密性良好及有無雜音。
9.若為頂樓，屋頂是否會漏水。
10.天花板、牆壁、地板磁磚有無平整、無破損或龜裂
牆壁、地板、天花板若有龜裂部分、
外牆若有磁磚脫落現象，
即為施工品質有瑕疵之可疑處，
嚴重者有可能因為地層下陷、
傾斜或其他原因，情況嚴重者甚至有安全之虞。
11.逃生、消防設備是否齊全且運作正常。
12.要求建商提供無輻射鋼筋之污染、無海砂屋之保證。
參考資料：
1.http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/558.html
2.住展http://www.myhousing.com.tw/buy-guide/buy-guide-a-1-1c-1.aspx
連結文章：
如何看房子
2009年9月17日 星期四
房屋結構
房屋構造大致可分為下列幾種：
1.鋼骨造：建築物之樑柱構架以各種型鋼組合而成，以支承垂直及水平載重。
2.鋼骨混凝土造：柱樑使用鋼骨為主筋，澆灌混凝土之房屋，其牆壁及樓板大部分為鋼筋混凝土造。
3.鋼骨鋼筋混凝土造：柱樑使用鋼骨，間有部分使用鋼筋為主筋，澆灌混凝土之房屋， 其牆壁樓板大部分為鋼筋混凝土造。
4.鋼筋混凝土造：建築物以混凝土配以鋼筋或鋼材建造。
5.預鑄混凝土造：房屋之樑、柱、樓板、牆面等預先在工廠依設計尺寸灌鑄，養護後再運至工地併裝組立而成。
6.加強磚造：構造主體為磚造，而其柱樑使用鋼筋混凝土補強，但其牆壁仍承載垂直荷重，其樓板大部分為鋼筋混凝土，屋頂大部分為鋼筋混凝土、木造或鐵造屋架。
7.鋼鐵（架）造：柱樑使用各型鐵材，其牆壁大部分為鐵骨，屋頂為山形鐵造屋架。
8.木造：柱樑牆壁使用木材之房屋，其屋頂大部分使用木造，或竹造屋架。
9.石造：柱、牆壁使用石塊之房屋，樑大部分使用木造，屋頂大部分為山形木造或竹造屋架。
10.磚造：柱、牆壁大部分使用紅磚之房屋，樑大部分使用各種鐵材、木材，屋頂大部分為木造或鐵造屋架。
11.土造：房屋之柱牆壁使用土塊砌成，屋頂大部分使用木造或竹造屋架。
12.竹造：房屋之柱、樑、牆壁使用竹材，屋頂大部分竹造屋架。
查詢網址：台北市建築管理處http://www.dba.tcg.gov.tw/
至「宣導專區」→點選「海砂屋專區」
凶宅
查詢網址：凶宅網http://www.unluckyhouse.com/
向左鄰右舍探問是最簡單方式，但若碰上刻意隱瞞的鄰居時，可至警局查詢紀錄。
違章建築
查詢網址：台北市建築管理處http://www.dba.tcg.gov.tw/
至「熱門查詢」→點選「違建查報案件查詢」
危險建築
要小心不要買到曾經被判定危樓(紅標)或曾經被列管的物件(黃標)，
黃標不屬於危樓但是易造成購屋糾紛，
紅標為半倒或全倒之建築物因有傾頹朽壞而危害公共安全疑慮，
於震災後第一時間，依法強制拆除完畢。
黃標為需注意之建築物，因非屬危險建築物，
未達限制使用之程度，惟均已函知所有權人應儘速修繕補強或辦理重建，
以便撤銷列管，維護居住安全。
1.http://bbs.591.com.tw/f?action=viewThread&tid=361
2.http://2do.twbbs.org/forums/archiver/?tid-13840.html
3.信義房屋http://www.sinyi.com.tw/
連結文章：
如何看房子
1.鋼骨造：建築物之樑柱構架以各種型鋼組合而成，以支承垂直及水平載重。
2.鋼骨混凝土造：柱樑使用鋼骨為主筋，澆灌混凝土之房屋，其牆壁及樓板大部分為鋼筋混凝土造。
3.鋼骨鋼筋混凝土造：柱樑使用鋼骨，間有部分使用鋼筋為主筋，澆灌混凝土之房屋， 其牆壁樓板大部分為鋼筋混凝土造。
4.鋼筋混凝土造：建築物以混凝土配以鋼筋或鋼材建造。
5.預鑄混凝土造：房屋之樑、柱、樓板、牆面等預先在工廠依設計尺寸灌鑄，養護後再運至工地併裝組立而成。
6.加強磚造：構造主體為磚造，而其柱樑使用鋼筋混凝土補強，但其牆壁仍承載垂直荷重，其樓板大部分為鋼筋混凝土，屋頂大部分為鋼筋混凝土、木造或鐵造屋架。
7.鋼鐵（架）造：柱樑使用各型鐵材，其牆壁大部分為鐵骨，屋頂為山形鐵造屋架。
8.木造：柱樑牆壁使用木材之房屋，其屋頂大部分使用木造，或竹造屋架。
9.石造：柱、牆壁使用石塊之房屋，樑大部分使用木造，屋頂大部分為山形木造或竹造屋架。
10.磚造：柱、牆壁大部分使用紅磚之房屋，樑大部分使用各種鐵材、木材，屋頂大部分為木造或鐵造屋架。
11.土造：房屋之柱牆壁使用土塊砌成，屋頂大部分使用木造或竹造屋架。
12.竹造：房屋之柱、樑、牆壁使用竹材，屋頂大部分竹造屋架。
應避免的危險房屋：
輻射屋
查詢網址：行政院原子能委員會http://www.aec.gov.tw/
海砂屋查詢網址：台北市建築管理處http://www.dba.tcg.gov.tw/
至「宣導專區」→點選「海砂屋專區」
凶宅
查詢網址：凶宅網http://www.unluckyhouse.com/
向左鄰右舍探問是最簡單方式，但若碰上刻意隱瞞的鄰居時，可至警局查詢紀錄。
違章建築
查詢網址：台北市建築管理處http://www.dba.tcg.gov.tw/
至「熱門查詢」→點選「違建查報案件查詢」
危險建築
要小心不要買到曾經被判定危樓(紅標)或曾經被列管的物件(黃標)，
黃標不屬於危樓但是易造成購屋糾紛，
紅標為半倒或全倒之建築物因有傾頹朽壞而危害公共安全疑慮，
於震災後第一時間，依法強制拆除完畢。
黃標為需注意之建築物，因非屬危險建築物，
未達限制使用之程度，惟均已函知所有權人應儘速修繕補強或辦理重建，
以便撤銷列管，維護居住安全。
內政部營建署http://www.cpami.gov.tw/
1.http://bbs.591.com.tw/f?action=viewThread&tid=361
2.http://2do.twbbs.org/forums/archiver/?tid-13840.html
3.信義房屋http://www.sinyi.com.tw/
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