公設

什麼是公設呢？

一般所謂「公設」包含大公、小公等區塊，

「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等；

而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。

購屋時想要讓錢花得物超所值，精算公設比是一個好方法。

公設比灰色地帶糾紛多

常見的公設產權問題包括以下幾點：

一、將中庭花園誤以為公設面積

中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，

列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋，

如一樓或地下室羽毛球場。

二、小公面積登記在主建物面積

銷售時訴求低公設比公共設施面積包含大公及小公之面積，

有部分個案將小公面積登記在主建物面積中，

若只看謄本無法明確得知，必須看「建物測量成果圖」

並依圖與建物格局比對是否有不同，

藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

三、地下室公設面積全體住戶平均分攤

此類型大樓之地下室大部分有設置停車位，

地下室公設面積全體住戶平均分攤，

大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位，

必須定期抽籤分配承租，管委會可收停車位租金，

住戶因此可繳納較少管理費；

但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。

此外，此類型大樓公設比較高，地下室每坪單價通常較主建物低，

相對比較，大樓每坪單價也會受影響。

四、大樓地下室停車位面積縮水

將部分車道面積分攤給全體住戶出售停車位時通常以「個」來計算價格，

較不會注意停車位坪數大小，按車位長寬及車道分配計算，

一般平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪。

建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，

有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，最好再向建商詢問清楚。


一般公共設施合理負擔比

公設面積佔權狀總面積比

五樓以下 0%--5%

五至七樓 5%--12%

八至十二樓 12%--20%

十二樓以上 20%--28%

有開放空間連棟式集合住宅 約30%


出處：
永慶房屋http://www.yungching.com.tw/


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